Odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkania
W praktyce często się zdarza, że po zakupie mieszkania bądź domu u dewelopera ujawnią się wady nowych „czterech kątów”, a to pęknięcia na ścianie, a to niedomykające się drzwi. W takim przypadku osoba, która zakupiła takie mieszkanie lub dom ma szereg środków prawnych służących do dochodzenia swoich praw. W pierwszej kolejności należy wymienić instytucję tzw. rękojmi, która została uregulowana w art. 556 k.c. i następnych. Zgodnie z treścią wskazanego artykułu sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewniał kupujący albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Tym samym deweloper jako sprzedający jest podmiotem odpowiedzialnym za wady budynku, czy też mieszkania i to jemu należy je zgłosić.
Czego możemy domagać się od dewelopera w związku z wadami zakupionej nieruchomości? Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Kupujący nie może od umowy odstąpić w sytuacji, gdy sprzedawca usunie wady. W praktyce, zgodnie ze stanowiskiem polskich sądów, przyjmuje się, że w pierwszej kolejności kupujący może domagać się usunięcia wad, w dalszej kolejności kupujący może domagać się obniżenia ceny i odstąpienia od umowy. Kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku, gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć.
Uprawnienia z tytułu rękojmi w przypadku budynku wygasają po upływie trzech lat od wydania rzeczy. Trzeba zaznaczyć, że uprawnienie z tytułu rękojmi w stosunku do dewelopera dotyczą jedynie osób, które zakupiły lokal na rynku pierwotnym, bezpośrednio od dewelopera. W sytuacji, gdy zakupiliśmy lokal na rynku wtórnym roszczenia z tytułu rękojmi kierujemy do sprzedawcy mieszkania. Jest rozwiązanie takiej sytuacji, nabywca wtórny może skierować roszczenie do dewelopera w przypadku, gdy w umowie sprzedaży bądź odrębnym porozumieniu ze sprzedawcą uprawnienia z tytułu rękojmi zostaną scedowane. Instytucja rękojmi ma także zastosowanie w odniesieniu do części wspólnych nieruchomości, np. schody na klatce schodowej. W takim przypadku właściciele poszczególnych lokali mogą przekazać przysługujące im prawa a rzecz wspólnoty mieszkaniowej i wówczas to ona, jako podmiot, może występować przeciw deweloperowi. Należy też mieć świadomość, że wada to nie tylko usterka, ale także pewne braki właściwości, o których istnieniu zapewniał deweloper.
Masz prawo do odszkodowania!
Oprócz wyżej wskazanych uprawnień wynikających z instytucji rękojmi kupujący może żądać odszkodowania na zasadach ogólnych. Nie zapominajmy, że umowa sprzedaży nieruchomości to stosunek zobowiązaniowy i zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Bez względu na to, z którego z powyższych uprawnień skorzystamy, to najważniejsze jest udokumentowanie wady i zebranie odpowiednich dowodów, czyli np. sporządzenie odpowiedniej dokumentacji fotograficznej, czy też zlecenie wykonania ekspertyzy.
Przeczytaj także: